Yunanistan’da Ev Alım Vergisi %15’e Yükseliyor: Panik Yapmayın, Sistematik Şüpheyle Yaklaşın!

Ancak dün itibariyle (5 Eylül 2026) Yunanistan Başbakanı Kirakos Miçotakis’in Selanik Fuarı’nda yaptığı bir açıklama, hem bizi hem de burada mülk almayı planlayan tüm AB dışı ülke vatandaşlarını doğrudan ilgilendiren çok büyük bir değişikliği gündeme getirdi.

Eğer Yunanistan’da ev almayı düşünüyor veya bir Golden Visa süreci yürütüyorsanız, bu yazıyı sonuna kadar çok dikkatli okumanızı tavsiye ederim. Çünkü piyasada şu an müthiş bir panik havası yaratılmaya çalışılıyor ve bu panik size çok pahalıya patlayabilir.

1. Neler Oluyor? Satın Alma Vergisi %15’e Çıkıyor!

Başbakan Miçotakis’in yaptığı resmi açıklamaya göre; Avrupa Birliği (AB) dışındaki ülkelerden gelen yatırımcıların Yunanistan’da mülk satın alırken ödedikleri satın alma vergisi (transfer vergisi) %3.09’dan %15’e çıkarılacak.

Bu ne anlama geliyor? Ortalama bir mülk alımında, cebinizden fazladan yaklaşık 30.000 Euro daha çıkacağı anlamına geliyor. Bu kesinlikle küçümsenecek bir rakam değil.

Süreç Nasıl İşleyecek ve Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

Şu an için bu sadece bir hükümet duyurusudur. Yasal sürecin takvimi şu şekilde ilerleyecek:

1. İlgili bakanlık konuyla ilgili detaylı bir brifing verecek.
2. Karar taslağı hazırlanıp parlamentodan geçerek kanunlaşacak.
3. Kanun Resmi Gazete’de yayımlanacak.
4. Son olarak, bu kanunun nasıl uygulanacağına dair yürütme yönetmeliği çıkacak.

Kulislerde ve sektör koridorlarında konuşulan tarih, bu yeni %15’lik vergi uygulamasının 1 Ocak 2027 itibarıyla tamamen devreye gireceğidir.

2. Pazar Neden Bu Hale Geldi? "Ponzi" Düzeni ve Yapay Fiyatlar

Açık konuşmak gerekirse, kanun koyucunun bu kadar sert bir vergi artışına gitmesinin arkasında haklı nedenler var. Son dönemde Yunanistan gayrimenkul pazarı maalesef "saçma sapan" bir boyuta evrildi.

Piyasada kurumsal olmayan, tabiri caizse "kahveci, gazocu" diyebileceğimiz binlerce amatör aracı türedi. Daha da kötüsü, bazı inşaat ve geliştirici (developer) firmaları, gerçek değeri 150.000 Euro olan mülkleri, sırf Golden Visa sınırına uydurmak için yapay bir şekilde şişirerek 250.000 Euro’ya satmaya başladılar. Emlakçılara ödenen 5.000 Euro’luk komisyonlar, el altından dönen anlaşmalar derken iş resmen profesyonel bir ponzi zincirine dönüştü.

Bu pazarın temizlenmesi gerekiyordu. Kişisel olarak Kostas olarak görüşüm; bu sert vergi kararının uzun vadede sektörü profesyonelleştireceği, işini dürüst ve kurumsal yapan firmaları öne çıkaracağı ve piyasadaki çakalları filtreleyeceği yönündedir.

3. En Büyük Tuzak: "Yıl Bitmeden Koşun, Hemen Alın!" Diyenler

Bu haber duyulur duyulmaz sosyal medyada ve emlak çevrelerinde hemen tanıdık sesler yükselmeye başladı: "Koşun, acele edin, yıl sonuna kadar mülkünüzü alın, yoksa ekstradan 30.000 Euro ödeyeceksiniz!"

Lütfen sakin olun ve panik yapmayın. Bu telaşlı yönlendirmeler, piyasadaki fırsatçıların sizi aceleye getirerek yanlış mülkleri almanızı sağlamak için kullandığı bir filtredir.

Neden acele etmemelisiniz?

• Henüz hiçbir şey kesinleşmedi: Kanun taslağı yeni şekilleniyor.
• Sektörün tepkisi büyük: Yunanistan’daki büyük geliştiriciler ve inşaat firmaları bu vergi kararına inanılmaz büyük bir tepki gösteriyor. Bu tepkiler neticesinde yasa çıkarken bazı istisnaların (muafiyetler veya geçiş süreçleri) getirilmesi oldukça yüksek bir ihtimal.
• Acele etmenin faturası: Sırf vergi artışından kaçmak için panikle, araştırmadan, yanlış bir lokasyondan veya ederinin çok üzerinde şişirilmiş bir fiyata mülk alırsanız, tasarruf etmeye çalıştığınız o 30.000 Euro'dan çok daha fazlasını (belki de tüm yatırımınızı) kaybedebilirsiniz.

4. Yatırımcılara Kritik Tavsiyeler: "Sistematik Şüphe" İçinde Olun

Yunanistan’da özellikle Türk vatandaşlarının çok ciddi şekilde kazıklandığı, manipüle edildiği bir ortamın içindeyiz. Atina’daki bazı kurumlar sadece müşteri yönlendirip komisyon almanın peşinde, pazarı korumaya yönelik hiçbir özen göstermiyorlar.

Kendinizi korumak için şu kuralları asla unutmayın:

• Sistematik Şüphe: Size sunulan her bilgiye şüpheyle yaklaşın. Araştırın, karşılaştırın. YouTube kanalımızda bu pazarın dinamiklerini anlatan 2200'den fazla video var; açın, izleyin, kendinizi eğitin. Çocuk değilsiniz, büyük paralar yatırıyorsunuz.
• Ego Tuzağına Düşmeyin: Yıllardır gözlemliyorum; maddi durumu çok iyi olan, büyük holding sahibi veya çok zengin yatırımcılar "ben bu işi bilirim" egosuyla hareket ettiklerinde en büyük hataları yapıyor ve en ağır kazıkları yiyorlar. Buna karşılık, parasını zorlukla kazanmış daha mütevazi yatırımcılar danışmanlık almaya daha açık oldukları için süreci çok daha güvenli ve kazançlı tamamlıyorlar. Egonuzu bir kenara bırakın ve profesyonel kulaklara kulak verin.
• Sonradan Aramayın: Bizi en çok üzen şey, yatırımcıların mülkü başka yerlerden alıp, kazıklandıklarını veya yönetemediklerini fark ettikten sonra kapımızı çalmaları. "Kosta Bey bu mülkü aldık ama kiraya veremiyoruz, yönetebilir misiniz?" sorusuyla çok karşılaşıyoruz. Biz mülk yönetim hizmetini sadece kendi portföyümüzden alım yapan kurumsal müşterilerimize sunuyoruz. İş işten geçtikten sonra yapabileceğimiz bir şey kalmıyor.

Son Söz

Yunanistan’da yatırım yapmak, doğru adımlar atıldığında hâlâ harika bir fırsattır. Ancak değişen kurallar ve yükselen vergiler karşısında yapılması gereken şey panikle koşmak değil, durup profesyonel bir stratejiyle hareket etmektir.

Bizden mülk alın ya da almayın; bir adım atmadan önce mutlaka bizimle iletişime geçin, sorun, danışın. Doğru bilgiye ulaşmanız için her zaman buradayız.

Sağlıcakla kalın, bir sonraki yazımızda ve videolarımızda görüşmek üzere!

Kosta Arslanoğlu
Yunanistan Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanı