Yunanistan’da Ev Alırken Tapu ve Hukukî İnceleme: Paranızı ve Yatırımınızı Korumak İçin Bilmeniz Gerekenler

Özellikle Yunanistan Golden Visa, oturum izni veya yatırım amacıyla gayrimenkul alan kişiler için bu kontrol, yalnızca “yapılması iyi olur” denilebilecek bir işlem değildir; yatırım güvenliğinin temel adımlarından biridir.

Bir evi görmeniz, beğenmeniz, anahtarın satıcıda olması veya satıcının “Bu ev benim” demesi, hukukî olarak her şeyin sorunsuz olduğu anlamına gelmez.

Satın alma öncesinde şu soruların cevaplanması gerekir:

• Mülk gerçekten satıcının mı?
• Satıcının bu mülkü satmaya yetkisi var mı?
• Mülk üzerinde ipotek, haciz, tedbir veya başka bir hukukî yük var mı?
• Tapudaki bilgiler ile size gösterilen gayrimenkul aynı mı?
• Binada veya dairede ruhsatsız değişiklik yapılmış mı?
• Gayrimenkulün kullanım şekli yasal mı?
• Satın alma sonrasında üçüncü bir kişi hak iddia edebilir mi?

Tapu ve hukukî inceleme, bu soruların satın alma gerçekleşmeden önce cevaplanması için yapılır.

Tapu İncelemesi Nedir?

Türkiye’den Yunanistan’a geldiğinizi ve size €250.000 değerinde güzel bir daire gösterildiğini düşünün. Konumu beğendiniz, bina iyi görünüyor, daire yenilenmiş ve satış temsilcisi şöyle diyor:

“Bu fırsatı kaçırmayın, başka müşteriler de ilgileniyor.”

Bu noktada ilk yapılması gereken para göndermek değildir. İlk adımlardan biri, “Bu gayrimenkulün hukukî durumunu inceleyelim” demektir.

İnceleme sırasında avukatınız ve gerektiğinde diğer uzmanlar, resmî kayıtlar üzerinden mülkün geçmişini ve mevcut hukukî durumunu araştırır. Amaç basittir: Satın aldığınız şeyin gerçekten size anlatılan mülk olduğundan emin olmak.

1. Evin Gerçek Sahibi Kim?

İlk kontrol edilmesi gereken konu budur. Size evi gösteren kişi ile gayrimenkulün hukukî sahibi aynı kişi olmayabilir.

Bir mülk:

• Tek bir kişiye ait olabilir.
• Eşlerin ortak mülkiyetinde olabilir.
• Birden fazla kardeşe ait olabilir.
• Miras yoluyla birden fazla kişiye geçmiş olabilir.
• Bir şirkete ait olabilir.
• Vekâletnameyle satışa sunulmuş olabilir.

Bu nedenle ilk soru şu olmalıdır:

“Tapuda bu gayrimenkul kimin adına kayıtlı?”

“Bu ev babamdan kaldı, zaten benim” şeklindeki bir açıklama yeterli değildir. Miras işlemlerinin tamamlanmış olması ve satıcının satış yetkisinin resmî kayıtlardan doğrulanması gerekir.

2. Satıcı Gerçekten Satış Yapmaya Yetkili mi?

Bir kişinin gayrimenkulle ilişkili olması, her zaman tek başına satış yapabileceği anlamına gelmez.

Örneğin mülkün üç sahibi olabilir; ancak size yalnızca sahiplerden biri ulaşarak “Ev bizim ailemizin, ben satıyorum” diyebilir. Diğer hak sahiplerinin durumu incelenmeden satın alma işlemine ilerlemek doğru değildir.

Satış vekâletnameyle yapılıyorsa, vekâletnamenin kapsamı da kontrol edilmelidir.

Yani yalnızca “Satıcı kim?” değil, “Bu kişinin bu mülkü satmaya hukukî yetkisi var mı?” sorusu da cevaplanmalıdır.

3. Mülk Üzerinde İpotek Var mı?

Bir kişi kredi kullanırken gayrimenkulünü teminat göstermiş olabilir. Bu durumda mülk üzerinde ipotek bulunabilir.

Örneğin €300.000 değerinde bir daire satın almak üzeresiniz; ancak dairenin üzerinde bir bankanın ipoteği var. Bu durum mutlaka satışın yapılamayacağı anlamına gelmez. Fakat ipoteğin nasıl kaldırılacağı, satış bedelinin nasıl ödeneceği ve mülkün size hangi hukukî durumda devredileceği işlem öncesinde açıkça belirlenmelidir.

Bu nedenle “Tapusu var mı?” sorusu tek başına yeterli değildir. Asıl soru şudur:

“Tapu üzerinde herhangi bir yük veya üçüncü kişi hakkı var mı?”

4. Haciz, Tedbir veya Başka Bir Kayıt Var mı?

Mülk sahibinin borçları veya devam eden hukukî uyuşmazlıkları nedeniyle taşınmaz üzerinde haciz, tedbir ya da benzeri kayıtlar bulunabilir.

Yatırımcının amacı, parasını ödedikten sonra satıcının eski sorunlarıyla uğraşmak zorunda kalmamaktır. Satıcının finansal veya hukukî geçmişinden kaynaklanabilecek sorunların mümkün olduğunca satın alma öncesinde tespit edilmesi gerekir.

5. Tapudaki Mülk ile Size Gösterilen Mülk Aynı mı?

Yalnızca adres kontrolü yapmak yeterli değildir.

Dairenin aşağıdaki bilgileri resmî belgelerle karşılaştırılmalıdır:

• Katı
• Bağımsız bölüm bilgileri
• Yüzölçümü
• Mülkiyet oranı
• Depo
• Otopark
• Bahçe, teras veya diğer eklentiler

Örneğin size özel otoparkı olduğu söylenebilir. Ancak bu otoparkın gerçekten satın aldığınız mülke hukukî olarak bağlı olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Bir alanın yıllardır yalnızca o daire tarafından kullanılıyor olması, o alanın mutlaka hukukî olarak daireye ait olduğu anlamına gelmez.

6. Metrekare Bilgisine Körü Körüne Güvenmeyin

Bir ilanda “120 m² daire” yazması, resmî belgelerde de aynı alanın yer aldığı anlamına gelmeyebilir.

İlanlarda veya pazarlama materyallerinde verilen metrekare bilgileri ile resmî ve teknik belgeler arasında fark olabilir. Bu nedenle esas alınması gereken, ilandaki değil; resmî ve teknik belgelerdeki bilgilerdir.

7. Kaçak veya Ruhsatsız Değişiklik Var mı?

Bir daire güzel yenilenmiş olabilir; ancak bu, tüm değişikliklerin hukukî ve teknik olarak uygun olduğu anlamına gelmez.

Örneğin geçmişte:

• Balkon kapatılmış olabilir.
• Teras yaşam alanına dönüştürülmüş olabilir.
• Ortak alan daireye dâhil edilmiş olabilir.
• Duvarlar değiştirilmiş olabilir.
• İlave oda yapılmış olabilir.
• Ticari alan konuta dönüştürülmüş olabilir.

Bu noktada avukatın yanında mühendis kontrolü de önemlidir. Avukat hukukî kayıtları incelerken, mühendis mülkün teknik ve imar durumunu değerlendirebilir.

8. Gayrimenkul Resmî Kayıtlarda Konut mu?

Bir yerde yatak, mutfak ve banyo bulunması, o gayrimenkulün resmî kayıtlarda mutlaka konut olduğu anlamına gelmez.

Size modern bir apartman dairesi olarak gösterilen bir yer, geçmişte ofis, mağaza, depo veya başka bir ticari alan olarak kayıtlı olabilir.

Kullanım değişikliği yapılmışsa bunun hukukî ve teknik olarak doğru şekilde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği kontrol edilmelidir. Bu konu, özellikle Golden Visa amacıyla ticari gayrimenkulden konuta dönüşüm projelerinde ayrıca önem taşır.

9. Kadastro Kayıtları Neden Kontrol Edilir?

Kadastro, gayrimenkulün resmî kimliği gibi düşünülebilir. Bu kayıtlar mülkiyetin güncel hukukî durumu ve mülke ilişkin bilgilerin doğrulanmasına yardımcı olur. Yunan Kadastrosu’nun dijital kayıt hizmeti

Kadastro bilgilerinin satış belgeleriyle uyumlu olması gerekir.

Basitçe söylemek gerekirse, size A dairesi gösterilirken hukukî olarak B dairesini satın almadığınızdan emin olmak istersiniz.

10. Satış Sözleşmesini Anlamadan İmzalamayın

Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken Yunanca belgelerle karşılaşabilirsiniz.

Anlamadığınız hiçbir belgeyi “Zaten standart sözleşme” denildiği için imzalamayın.

Sözleşmede açıkça anlaşılması gereken başlıca unsurlar şunlardır:

• Satın alınan gayrimenkul
• Gerçek satış bedeli
• Ödeme şekli
• Tarafların yükümlülükleri
• Teslim şartları
• Özel koşullar

€250.000, €400.000 veya €800.000 değerinde yatırım yapıyorsanız, imzaladığınız her hükmün ne anlama geldiğini bilmek hakkınızdır.

11. Kapora Göndermeden Önce Ne Yapılmalı?

Bir evi beğendikten sonra “Başkası almadan hemen €5.000 gönderelim” şeklinde baskıyla karşılaşabilirsiniz.

Kapora göndermeden önce en azından şu hususlar yazılı olarak netleştirilmelidir:

• Kapora kime gönderiliyor?
• Hangi mülk için gönderiliyor?
• Para iade edilebilir mi?
• Hangi koşullarda iade edilir?
• Hukukî incelemede sorun çıkarsa ne olur?
• Golden Visa amacı varsa uygunluk sağlanmazsa ne olur?
• Satıcı satıştan vazgeçerse ne olur?
• Alıcı vazgeçerse ne olur?

Hukukî inceleme henüz tamamlanmamışsa, kaporanın hangi şartlarda geri alınabileceği özellikle açık olmalıdır.

12. Parayı Kime Gönderdiğinize Dikkat Edin

Gayrimenkul alımında ciddi miktarlarda para transferi yapılır. Bu nedenle “Şu hesaba gönderin, biz hallederiz” yaklaşımıyla hareket edilmemelidir.

Ödeme yapmadan önce aşağıdakiler net olmalıdır:

• Hesabın kime ait olduğu
• Ödemenin hukukî sebebi
• Satış sözleşmesindeki ödeme planı
• Ödemenin nasıl belgeleneceği

Golden Visa amacıyla alım yapılıyorsa, ödeme yönteminin güncel mevzuata uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir.

13. Satıcının Avukatı ile Sizin Avukatınız Aynı Rolde Değildir

Sizin hukukî danışmanınızın görevi sizin menfaatinizi korumaktır. Proje geliştiricisinin, emlak şirketinin veya satıcının avukatı ise temsil ettiği tarafın hukukî işlemlerini yürütür.

Bu nedenle, özellikle yüksek tutarlı yatırımlarda, kendi menfaatlerinizi gözeten bağımsız bir hukukî danışmanla çalışmak güçlü bir koruma sağlar.

Amaç kimseye güvenmemek değildir; amaç bir kontrol mekanizması kurmaktır.

14. “Golden Visa Garantili” Deniliyorsa Belgesini Sorun

Bir gayrimenkul size Golden Visa amacıyla sunuluyorsa yalnızca sözlü açıklamalara güvenmeyin.

Şu soruları sorun:

• Mülk hangi Golden Visa kategorisine giriyor?
• Hangi yatırım limitine tabi?
• Uygunluğun hukukî dayanağı nedir?
• Gerekli belgeler hazır mı?
• Bağımsız avukatım belgeleri inceleyebilir mi?

Golden Visa başvurularında satın alma işlemi, ödeme yöntemi ve noterce düzenlenen belge önem taşır. Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın resmî Golden Visa belgelendirme bilgisi

Koşullar ve kategoriler değişebileceği için, işlem öncesinde güncel bilgi mutlaka teyit edilmelidir.

15. “Bu Fiyat Sadece Bugün Geçerli” Baskısına Dikkat Edin

Gayrimenkul yatırımı aceleyle yapılmaması gereken bir işlemdir.

Aşağıdaki ifadeler yatırımcıyı daha dikkatli olmaya yöneltmelidir:

• “Şimdi ödeme yapmazsanız Golden Visa hakkınızı kaybedersiniz.”
• “Avukat kontrolüne gerek yok.”
• “Herkes bu şekilde satın alıyor.”
• “Belgeleri sonra gösteririz.”

İyi bir fırsatı kaçırmamak önemlidir. Ancak kötü bir yatırımı kaçırmak zarar değildir.

16. Hukukî İnceleme Bittiğinde Elinizde Ne Olmalı?

İnceleme tamamlandığında yatırımcı şu soruların cevaplarını biliyor olmalıdır:

• Tam olarak ne satın alıyorum?
• Gayrimenkulün sahibi kim?
• Satıcının satış yetkisi var mı?
• Tapu ve kadastro kayıtları uyumlu mu?
• Mülk üzerinde ipotek veya başka yük var mı?
• Teknik veya imar sorunu var mı?
• Bana gösterilen alanların tamamı hukukî olarak mülke dâhil mi?
• Gerçek toplam bedel nedir?
• Ödeme hangi yöntemle yapılacak?
• Golden Visa amacı varsa ilgili kategoriye uygun mu?
• Satış tamamlandığında mülkiyet hakkım nasıl tescil edilecek?

Bu sorulardan önemlilerine net cevap verilemiyorsa, para transferinden önce durumu yeniden değerlendirmek gerekir.

17. Tapu Çıktıktan Sonra İş Bitti mi?

Satış sözleşmesinin imzalanması önemli bir aşamadır; ancak yatırımcının dosyasını düzenli saklaması da gerekir.

Satın alma sonrasında aşağıdaki belgeleri güvenli şekilde saklayın:

• Satış sözleşmesi
• Ödeme belgeleri
• Vergi belgeleri
• Tapu ve kadastro kayıtları
• Teknik belgeler
• Vekâletnameler
• Golden Visa ile ilgili belgeler

Yunanistan’daki dijital mülk devir sürecinde noter, sözleşme kopyasını Yunan Kadastrosu’na sunar. Gov.gr: Gayrimenkul devir işlemi Bu belgeler ileride satış, miras, vergi, oturum izni veya başka hukukî işlemler için gerekli olabilir.

Yunanistan’da Ev Almadan Önce Kendinize Soracağınız 10 Soru

1. Bu gayrimenkul gerçekten kimin?
2. Satıcının satış yetkisi var mı?
3. Üzerinde ipotek, haciz, tedbir veya başka bir hak var mı?
4. Tapu ve kadastro kayıtları doğru mu?
5. Gerçek metrekare nedir?
6. Kaçak veya ruhsatsız yapı/değişiklik var mı?
7. Gayrimenkulün resmî kullanım amacı nedir?
8. Ödediğim para tam olarak ne için ve kime gidiyor?
9. Golden Visa amacıyla alıyorsam ilgili yatırım kategorisine uygun mu?
10. Bütün bunları benim menfaatimi koruyan uzmanlar kontrol etti mi?

Unutmayın: Güvenmek ile Kontrol Etmek Birbirinin Zıttı Değildir

Belgeleri kontrol ettirmek; satıcıya, emlak danışmanına veya proje geliştiricisine güvenmediğiniz anlamına gelmez.

Profesyonel bir gayrimenkul işleminde şeffaflık ve kontrol her iki tarafı da korur. İyi bir satıcı belgelerini göstermekten çekinmez. İyi bir danışman sorularınızdan rahatsız olmaz. İyi bir proje hukukî incelemeden korkmaz.

İyi bir yatırım kararı yalnızca güzel bir daireye değil, sağlam bir hukukî temele dayanır.

Sonuç: Önce Kontrol, Sonra Ödeme, Sonra Tapu

Yunanistan’da ev satın alırken yatırımcının kendisini korumasının en güçlü yollarından biri, satın alma öncesi tapu ve hukukî inceleme yaptırmaktır.

Temel prensibi üç kelimeyle özetleyebiliriz:

Önce kontrol. Sonra ödeme. Sonra tapu.

Bir evi beğenmeniz satın alma kararının başlangıcıdır. Tapu, kadastro, mülkiyet, ipotek ve diğer yükler, teknik durum, kullanım niteliği, sözleşme ve ödeme koşulları incelendikten sonra çok daha sağlıklı karar verilebilir.