Kira Getirisi Her Şeyi Söylemez: Atina’da Gayrimenkulün Gerçek Getirisi Nasıl Hesaplanır?

Brüt Getiri ile Net Getiri Aynı Şey Değil

Basit bir örnek üzerinden düşünelim.

€300.000’a satın alınan bir gayrimenkulün yıllık €18.000 kira geliri varsa, kâğıt üzerinde brüt kira getirisi %6’dır.

Ancak yatırımcı gerçekte %6 kazanmıyor olabilir. Çünkü şu giderler toplam getiriyi etkileyebilir:

• Bakım
• Vergiler
• Sigorta
• Ortak giderler
• Mülk yönetimi
• Boş kalma süreleri
• Yenileme ve onarım

Bu nedenle profesyonel yatırım analizinde yalnızca brüt getiriye değil, net nakit akışına bakmak gerekir.

Satın Alma Maliyetini de Unutmayın

Yatırımın maliyeti yalnızca satıcıya ödediğiniz rakam değildir.

Yunanistan’da gayrimenkul devir vergisi, genel olarak vergilendirilebilir değer üzerinden %3 oranında hesaplanır ve alıcı tarafından ödenir. Ayrıca noter, hukukî süreç ve diğer işlem giderleri de yatırım bütçesinde hesaba katılmalıdır. Yunanistan Maliye Bakanlığı: gayrimenkul devir vergisi

Dolayısıyla €300.000’luk bir gayrimenkulü yalnızca €300.000 üzerinden değerlendirmek eksik olabilir.

Daha sağlıklı yaklaşım şudur:

Toplam satın alma maliyeti = satış bedeli + vergiler + noter + hukukî ve teknik inceleme + diğer işlem giderleri

ENFIA’yı Hesaba Katın

Yunanistan’da mülk sahiplerinin karşılaşacağı kalemlerden biri de yıllık ENFIA vergisidir.

ENFIA; taşınmazın yüzölçümü ve özel özellikleri esas alınarak, E9 beyanındaki bilgiler üzerinden hesaplanan yıllık bir mülk vergisidir. Mülk sahipliği her yıl 1 Ocak itibarıyla değerlendirilir. AADE: ENFIA resmî açıklaması

Bu nedenle yatırım modeli kurarken yalnızca “aylık kira × 12” hesabı yeterli değildir.

Boş Kalma Riskini Sıfır Kabul Etmeyin

12 aylık kira geliri hesaplamak kolaydır. Ancak her yılın 12 ay boyunca kusursuz şekilde kiralanacağını varsaymak iyimser bir senaryo olabilir.

Doğru soru şudur:

“Bu bölgede, bu tip gayrimenkule sürdürülebilir talep var mı?”

İşte burada lokasyon yeniden devreye girer.

Metro, üniversite, iş merkezleri, sağlık kuruluşları ve günlük yaşam altyapısı; uzun dönem kiracı talebini etkileyebilir.

Ancak hiçbir bölge için kesintisiz kira geliri veya sıfır boşluk garantisi varsayılmamalıdır.

Kira Getirisi mi, Değer Artışı mı?

İdeal senaryoda yatırımcı her ikisini de ister: güçlü kira geliri ve uzun vadeli değer artışı.

Ancak her gayrimenkul aynı yatırım profiline sahip değildir.

Bazı bölgelerde güçlü kira talebi ön plandayken, başka bir bölgede uzun vadeli sermaye değerlenmesi daha önemli olabilir.

Bu nedenle yüksek kira getirisi sunan bir mülkün otomatik olarak daha iyi yatırım olduğunu düşünmemek gerekir.

Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre Atina’daki daire fiyatları, 2026’nın ilk çeyreğinde yıllık bazda %5,2 arttı. Ancak bu şehir genelindeki ortalamadır; her mahalle ve her mülk aynı performansı göstermez. Yunanistan Merkez Bankası: 2026 ilk çeyrek konut fiyatları

Geçmiş fiyat artışları gelecekteki değer artışını garanti etmez.

Golden Visa Yatırımcısına Önerimiz

Golden Visa yatırımında yalnızca oturum hakkının maliyetine bakmayın.

Mülkü bağımsız bir yatırım olarak modelleyin:

Toplam yatırım maliyeti → tahmini net kira → yıllık giderler → olası boşluk → uzun vadeli değer → çıkış senaryosu

Golden Visa’yı yatırımın önemli bir avantajı olarak değerlendirin; yatırımın ekonomik gerekçesinin yerine koymayın.

Editörün Notu

Bir gayrimenkul size “%7 getiri” diye sunulduğunda ilk sorunuz şu olsun:

“Brüt mü, net mi?”

İkinci sorunuz ise:

“Bu hesabın içinde hangi giderler var?”

Profesyonel gayrimenkul yatırımı, en yüksek görünen oranı seçmek değil; o rakamın arkasındaki varsayımları okuyabilmektir.