Golden Visa Aldıktan Sonra Gayrimenkulünüzü Değiştirmek İsterseniz Ne Olur?

Bugün Atina’da satın alınan bir daire, birkaç yıl sonra yatırımcının beklentilerini karşılamayabilir. Bölgedeki kira talebi değişebilir, bakım maliyetleri artabilir veya yatırımcı daha yüksek kira potansiyeli bulunan başka bir gayrimenkule geçmek isteyebilir.

Bu durumda en önemli soru şudur:

Golden Visa kapsamında satın alınan gayrimenkul satılarak başka bir mülk alınabilir mi?

Bu soru yalnızca gayrimenkul hukukuyla ilgili değildir. Golden Visa kapsamında satın alınan taşınmaz, aynı zamanda yatırımcının oturum izninin dayanağıdır.

Dolayısıyla mülkü satabilmek ile satış sonrasında Golden Visa oturum iznini koruyabilmek aynı konu değildir.

Golden Visa ile Satın Alınan Gayrimenkul Satılabilir mi?

Golden Visa kapsamında satın alınan gayrimenkul, kural olarak yatırımcının mülkiyetindedir. Yatırımcı, mülkü üzerinde Yunan hukukunun izin verdiği tasarruflarda bulunabilir.

Ancak oturum izninin devamı, ilgili yatırım koşullarının korunmasına bağlıdır. Bu nedenle mülkün satışı, Golden Visa oturum izninin hukukî dayanağını etkileyebilir.

Golden Visa’da gayrimenkul yatırımlarına ilişkin ana çerçeve, Yunanistan Göç Kanunu’nun 100. maddesi ve sonraki değişikliklerle düzenlenmiştir. Yunanistan Göç Kanunu ve Golden Visa prosedürü

Önemli olan nokta şudur: Bir mülkün satılması, mevcut oturum izninin bütün haklarını otomatik olarak koruyacağı anlamına gelmez.

Bir Evi Satıp Başka Bir Ev Almak Golden Visa Hakkını Korur mu?

Bu sorunun cevabı; ilk oturum izninin hangi yatırım kategorisi ve hangi mevzuat kapsamında alındığına bağlı olabilir.

Örneğin:

• Önceki yıllarda €250.000 eşiği üzerinden standart bir konut satın alarak Golden Visa alan yatırımcı,
• Güncel düzenlemeler kapsamında ticari mülkten konuta dönüşüm için öngörülen €250.000’luk özel kategoriden yararlanan yatırımcı,
• €800.000 standardında yatırım yapan yatırımcı

aynı hukukî durumda olmayabilir.

Bu nedenle satıştan elde edilen paranın yeniden gayrimenkule yatırılması, Golden Visa statüsünün kesintisiz devam edeceğini tek başına garanti etmez.

Eski Golden Visa Yatırımcıları Neden Daha Dikkatli Olmalı?

Golden Visa programındaki yatırım eşikleri zaman içinde değişmiştir.

Güncel düzenlemelerde Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve belirli adalarda standart gayrimenkul yatırımı için asgari tutar €800.000 olarak uygulanmaktadır. 2024 değişikliği ve bölgesel eşikler

Bu nedenle geçmişte Atina’da €250.000 karşılığında standart bir daire alarak Golden Visa elde etmiş bir yatırımcı, bugün aynı bedelle başka bir standart daire satın alarak mevcut statüsünü kesin olarak sürdürebileceğini varsaymamalıdır.

Yeni mülkün niteliği, yatırım tutarı, ilk oturum izninin hukukî dayanağı, geçiş hükümleri ve işlemlerin sırası birlikte incelenmelidir.

Özellikle eski yatırım eşiklerinden yararlanmış kişiler, mülklerini satışa çıkarmadan önce kişisel dosyaları üzerinden bağımsız hukukî görüş almalıdır.

İşlem Sırası Neden Önemli?

Normal bir gayrimenkul yatırımında mevcut mülkün satışı ve yeni mülkün satın alınması çoğunlukla finansal ve ticari kararlarla planlanır.

Golden Visa yatırımında ise bu işlemlerin sırası, oturum statüsü açısından ayrıca değerlendirilmelidir.

Mevcut mülkün devri ile yeni mülkün edinilmesi arasında bir dönem oluşursa, yatırım koşullarının kesintisiz korunması konusunda sorunlar gündeme gelebilir.

Bu nedenle satış ve yeni satın alma işlemlerinin koordineli yürütülmesi önemlidir. Ancak işlemlerin aynı gün gerçekleşmesi dahi oturum izninin otomatik olarak korunacağı anlamına gelmez.

En güvenli yaklaşım, mevcut mülkün satış sözleşmesi imzalanmadan önce yeni yatırımın Golden Visa statüsüne etkisini yazılı hukukî değerlendirmeyle netleştirmektir.

Yeni Gayrimenkulün Uygunluğu Yeniden İncelenmeli mi?

Evet. Yeni mülkün yalnızca ekonomik açıdan cazip olması yeterli değildir; ilgili Golden Visa kategorisinin hukukî ve teknik şartlarını da karşılaması gerekebilir.

Güncel standart kategorilerde bölgeye göre belirlenen yatırım eşikleri, tek mülk şartı ve ana kullanım alanına ilişkin koşullar önem taşır.

€250.000’luk özel kategorilerde ise ticari mülkten konuta dönüşüm veya korunma altındaki yapıların restorasyonu gibi farklı gereklilikler söz konusu olabilir.

Özellikle ticari mülkten konuta dönüşüm projelerinde, satış ilanında “Golden Visa’ya uygun” ifadesinin bulunması tek başına yeterli değildir. Kullanım değişikliğinin mevzuata uygun şekilde tamamlanması ve gerekli belgelerle kanıtlanması gerekir. Kullanım değişikliği yatırımlarına ilişkin 2026 açıklaması

Aile Üyeleri Etkilenir mi?

Golden Visa kapsamında oturum izni alan yatırımcıların uygun aile üyeleri de aile üyesi statüsünden yararlanabilir.

Ancak aile üyelerinin oturum izinleri, ana yatırımcının hukukî statüsüyle bağlantılıdır. Mevcut mülkün satışı sonucunda ana yatırımcının oturum izninin dayanağı ortadan kalkarsa, aile üyelerinin izinleri de etkilenebilir.

Bu durum özellikle:

• Çocukların eğitim planları,
• Aile üyelerinin Yunanistan’da fiilen yaşaması,
• Yenileme döneminin yaklaşması

gibi senaryolarda daha önemli hâle gelir.

Gayrimenkul değiştirme kararı aile dosyasından bağımsız düşünülmemelidir.

Kiracısı Bulunan Golden Visa Gayrimenkulü Satılabilir mi?

Golden Visa kapsamında satın alınan gayrimenkul uzun dönem kiraya verilmiş olabilir.

Mülk satılmak istendiğinde mevcut kira sözleşmesinin hukukî durumu da incelenmelidir. Gayrimenkulün el değiştirmesi, kiracının haklarını her durumda otomatik olarak sona erdirmez.

Yeni alıcı mülkü mevcut kiracıyla birlikte devralmak isteyebilir. Buna karşılık kendi kullanımı için satın alan bir kişi boş teslim talep edebilir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin süresi, kiracının hakları ve geçerli kullanım kısıtları satış planına başlamadan önce değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul Değiştirmek Ekonomik Açıdan Mantıklı mı?

Bu karar yalnızca hukukî uygunluk üzerinden verilmemelidir.

Aşağıdaki unsurlar birlikte hesaplanmalıdır:

• Mevcut mülkün satışından elde edilecek net tutar
• Yeni mülkün toplam satın alma maliyeti
• Vergiler
• Noter, kadastro ve diğer işlem masrafları
• Yeni mülkün bakım giderleri
• Boş kalma riski
• Kiracı değişim maliyetleri
• Net kira getirisi

Örneğin mevcut mülk yılda €12.000 brüt kira geliri sağlarken, yeni mülkün €15.000 sağlayacağı düşünülebilir. Ancak €3.000’luk yıllık farkın işlem maliyetlerini ne kadar sürede karşılayacağı ayrıca hesaplanmalıdır.

Kira gelirindeki artış tek başına yeterli değildir; yeni mülkün net getirisi ile mevcut mülkü elde tutmanın ekonomik sonucu karşılaştırılmalıdır.

Vergi Yükümlülükleri

Yunanistan’da mevcut mülkün satışı ve yeni bir mülkün satın alınması, farklı vergi ve işlem maliyetleri doğurabilir.

Yeni gayrimenkul alınırken işlemin niteliğine göre devir vergisi veya başka vergiler gündeme gelebilir. Noter, kadastro ve diğer resmî giderler de toplam maliyeti etkiler.

Türkiye’de vergi mükellefi olan yatırımcılar açısından Yunanistan’daki satışın ve gelirlerin Türkiye’deki vergi sonuçları da ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle yatırımcıların hem Yunanistan hem de Türkiye bakımından vergi danışmanlığı alması faydalıdır.

Yenileme Tarihine Yakın Satış Yapmak Riskli mi?

Golden Visa yenilemesinde yatırım koşullarının devam edip etmediği önem taşır.

Oturum kartının süresi dolmak üzereyken mevcut mülkü satmayı ve yeni bir mülk almayı planlayan yatırımcıların; yeni yatırımın tamamlanma tarihini, belge hazırlık süresini ve yenileme başvurusunda hangi yatırımın esas alınacağını özellikle dikkatle değerlendirmesi gerekir.

Satış sonrasında yeni mülkü satın almak için yeterli zaman olacağını varsaymak doğru değildir. Yenileme süreci ile gayrimenkul değişimi, güncel idari uygulamalar dikkate alınarak birlikte planlanmalıdır.

Yeni Alıcı Otomatik Golden Visa Alabilir mi?

Hayır.

Bir Golden Visa yatırımcısının mülkünü satması, yeni alıcının otomatik olarak aynı oturum izni haklarını devralacağı anlamına gelmez.

Golden Visa, mülkle birlikte devredilen bir belge değil; kişiye bağlı bir oturum izni statüsüdür. Yeni alıcının başvurusu, kendi yatırım koşulları ve başvuru tarihindeki güncel mevzuat üzerinden değerlendirilir.

Satıcının geçmişte Golden Visa almış olması, yeni alıcı açısından tek başına hukukî uygunluk kanıtı değildir.

Invest Greece Değerlendirmesi

Golden Visa kapsamında satın alınan bir gayrimenkulün değiştirilmesi, normal bir konut satışından daha kapsamlı planlama gerektirir.

Doğru yaklaşım:

1. Mevcut oturum izninin hukukî dayanağını belirlemek,
2. Yeni yatırımın güncel koşullara uygunluğunu incelemek,
3. Satış ve yeni satın alma sırasını planlamak,
4. Aile, kira sözleşmesi, vergi ve yenileme etkilerini birlikte değerlendirmek,
5. Satıştan önce yazılı ve bağımsız hukukî görüş almaktır.

Golden Visa yatırımında amaç yalnızca daha iyi bir mülk satın almak değildir. Yeni yatırımın ekonomik değerini değerlendirirken mevcut oturum statüsünü de hukukî olarak korumaktır.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve kişiye özel hukukî veya vergi görüşü yerine geçmez. Mülk satışı veya değişimi öncesinde, dosyanızın Yunanistan hukukuna göre yetkili bağımsız avukat ve gerekli vergi uzmanları tarafından incelenmesi önerilir.