Yunanistan hükümeti, yatırımcıların tüm yatırımı tek bir varlıkta toplamak yerine birden fazla gayrimenkulden oluşan bir portföy kurmasına olanak tanıyacak yeni bir Golden Visa modeli üzerinde çalışıyor. Öneri, daha geniş bir ulusal konut stratejisinin parçası ve yabancı alıcılar için önemli bir mesaj taşıyor: Yunanistan yatırım yoluyla oturum programından geri adım atmıyor. Programı, sermaye çekmek ve konut arzını artırmak gibi iki hedefe aynı anda hizmet edecek şekilde yeniden tasarlıyor.
Rakamlar bunun nedenini açıklıyor. 2026'nın ilk yarısı sonunda aktif yatırımcı izinleri 32.702'ye ulaştı; bu, Haziran 2025'teki 22.001 seviyesine göre yüzde 48,6'lık bir artış. Yalnızca yılın ilk altı ayında 4.919 yeni izin verildi; bu rakam 2025'in aynı döneminde verilen 4.057 izne göre yaklaşık yüzde 21 daha yüksek. Yunanistan, Avrupa'nın en aktif oturum programlarından biri olmaya devam ediyor ve bu rakamların arkasındaki başvuru havuzu hâlâ derin.
Önerilen Portföy Modeli
Tartışılan temel değişiklik, yatırımın nasıl yapılandırılacağı konusundaki esneklik. Yatırımcı, tutarın tamamını tek bir yüksek değerli mülke bağlamak yerine birden fazla konut edinebilecek. Bu seçeneğe bağlanan ana koşul, konutların kısa süreli kiralama platformlarında değil, uzun vadeli kiralama piyasasında sunulması.
Henüz netleşmeyen bazı parametreler var:
- Portföy için gerekli toplam yatırım eşiği
- Portföye dahil edilebilecek azami mülk sayısı
- Mülk başına asgari değer
- Her konutun uzun vadeli kiralamada kalması gereken asgari süre
- Mülklerin kısa süreli kullanıma geri dönmesini engelleyecek denetim mekanizması
Ayrıntılar kesinleşmeden önce bile yatırımcılar için yön açık. Portföy yaklaşımı riski farklı lokasyonlara ve kiracı profillerine yayıyor, ilk günden itibaren düzenli kira geliri sağlıyor ve yatırımı hükümetin aktif olarak desteklemeye çalıştığı bir politika önceliğiyle hizalıyor. Yunanistan'ın konut açığını çözmeye yardımcı olan varlıkların, bu açıkla rekabet eden varlıklara göre daha istikrarlı bir düzenleyici ortamdan yararlanması muhtemel.
250.000 Euroluk Kategori Modeli Şimdiden Kanıtlıyor
Bu yaklaşımın ilk versiyonu zaten yürürlükte. Son Golden Visa reformlarının ardından 250.000 euroluk eşik, kullanım amacı değişikliğiyle konuta dönüştürülen ticari mülkler dahil belirli kategoriler için korundu. Bu durum piyasada güçlü bir hareketlilik yarattı. İnşaat şirketleri ve yatırım grupları eski ofis binaları, depolar, eski oteller, sanayi tesisleri ve diğer ticari alanları aktif olarak araştırıyor; bunları satın alıyor, yeniliyor ve piyasaya yeni konut stoku olarak sunuyor.
Bireysel bir yatırımcı için dönüşüm kategorisi, programa en düşük giriş noktasını, yeni inşa edilmiş ya da tamamen yenilenmiş konutlara erişimi ve tam da politika desteğiyle büyüyen bir segmentte yer alma fırsatını sunuyor.
Başvuru Verilerini Doğru Okumak
Yeni ilk başvurular 2026'nın ilk yarısında 2.551'e geriledi; 2025'in aynı döneminde bu rakam 4.553'tü, yani yüzde 44'lük bir düşüş söz konusu. Yalnızca Haziran ayında 395 yeni başvuru yapıldı. Bunun iki nedeni var. Reformla getirilen daha yüksek yatırım eşikleri havuzu daralttı; daha da önemlisi, yaklaşık 15.000 üçüncü ülke yatırımcısı eski rejim sona ermeden önce mülk satın almak için harekete geçti ve büyük bir talep hacmini 2024 ve 2025'e çekti.
Bu son dakika dalgası bugün hâlâ izin çıkışlarını besliyor ve aktif izinlerdeki yıllık büyümenin büyük kısmını açıklıyor. Yeni girecek yatırımcılar için pratik sonuç şu: daha az kalabalık bir piyasa, durum tespiti için daha fazla zaman, satıcılarla daha fazla pazarlık alanı ve yatırım seçeneklerini azaltmak yerine yenilerini eklemek üzere olan bir program.
İşlem Kapasitesi ve Programın Ölçeği
Haziran sonu itibarıyla 8.977 ilk başvuru ve yenileme talebi bekliyordu. 2022'den bu yana toplam 41.039 başvuru (ilk verilme ve yenileme) yapıldı; bunların yaklaşık yüzde 77'si onaylandı, yüzde 22'si inceleme aşamasında.
Toplam 32.702 aktif izin, aile üyelerini kapsamıyor ve 24.976 ilk izin ile 7.726 yenileme ya da yeniden düzenlemeden oluşuyor. Yenileme hacmi önemli: ilk dönem yatırımcılarının programdan çıkmak yerine Yunanistan'daki varlıklarını koruduğunu ve programda kaldığını gösteriyor.
Sermaye Nereden Geliyor
Çinli yatırımcılar liderliği sürdürüyor. Haziran sonunda ilk izinleri 11.921'e, yani toplamın yüzde 47,7'sine ulaştı. Başka bir deyişle her iki ilk Golden Visa'dan biri hâlâ bir Çin vatandaşının elinde.
En güçlü ivme ise Türk yatırımcılarda. Türk yatırımcıların ilk izinleri Haziran'da 4.543'e yükseldi ve yüzde 18,2'lik payla ikinci sıradaki yerlerini sağlamlaştırdılar. Bunun arkasında iki güç var. Yunan piyasası cazip getiriler, euro bazlı bir varlık tabanı ve toparlanan bir ekonomi sunarken, Türk yatırımcılar aynı zamanda sermayelerini liranın uzun süredir devam eden değer kaybından korumak istiyor. Bunun üzerine oturum izninin kendisi ve Schengen bölgesi içinde sağladığı serbest dolaşım ekleniyor.
Lübnan 1.145 izinle üçüncü sırada; ardından 953 ile İran, 826 ile Birleşik Krallık ve 790 ile İsrail geliyor. İsrailli yatırımcıların payı yarıyıl sonunda yüzde 3,2 seviyesindeydi.
Yatırımcının Lehine İşleyen Daha Geniş Bir Konut Gündemi
Golden Visa'nın yeniden tasarımı, dört yıllık bir konut planının tek bir bileşeni. Hükümet aynı zamanda "Evim" (Σπίτι μου) sübvansiyonlu kredi programlarının deneyimi üzerine inşa edilecek kalıcı bir düşük maliyetli konut kredisi mekanizması üzerinde çalışıyor. Amaç, tek seferlik finansman turlarına ve Avrupa kaynaklarına bağımlılığa son verip istikrarlı bir uygun koşullu konut kredisi kanalı oluşturmak.
"Evim 3" ya da kalıcı bir kredi mekanizması olarak tanımlanan yeni program, daha geniş bir hak sahibi çevresi için tasarlanıyor. Orta sınıfın daha büyük bir kesiminin yararlanabilmesi için gelir ve yaş sınırlarında ve azami konut değerinde değişiklikler değerlendiriliyor. Finansman tarafında ise genç alıcılara ve ailelere sürekli olarak uygun koşullu konut kredisi sağlayan bankalara vergi teşvikleri gündemde.
Golden Visa yatırımcıları için bunun doğrudan bir karşılığı var. Uygun krediye erişimi olan yapısal olarak daha büyük bir yerli alıcı havuzu mülk değerlerini destekliyor ve derin bir çıkış piyasası sağlıyor. Konut arzını ve kiralık konut bulunabilirliğini artırmaya odaklanan bir politika çerçevesi, yeni Golden Visa'nın tam da teşvik etmek için tasarlandığı uzun vadeli konut yatırımını ödüllendiriyor.
Yatırımcılar İçin Sonuç
Yunanistan, tek bir yüksek değerli alımı ödüllendiren bir programdan, kira geliri üreten çeşitlendirilmiş konut portföylerini ödüllendiren bir programa geçiyor. 250.000 euroluk dönüşüm kategorisi modelin pratikte nasıl işlediğini şimdiden gösteriyor, yatırımcı tabanı geleneksel pazarların çok ötesine genişliyor ve çevreleyen konut politikası konut talebiyle çelişmek yerine onunla hizalanıyor.
Portföy kuralları kesinleşmeden ve bir sonraki başvuru dalgası başlamadan önce konumlanan yatırımcıların en geniş varlık seçeneğine ve en güçlü pazarlık pozisyonuna sahip olması muhtemel. Reform ile uygulama arasındaki dönem, çoğu zaman harekete geçmek için en elverişli andır.
Bir danışmanla görüşün
WhatsAppSolomon Advisory